炫舞欲盖弥彰长沙2025年二手房成交量同比下降3.5%，2025年12月成交均价仅有8400元/平，比去年同期下降

　　逆势买房肯定需要考虑得更多，而教育绝对是重中之重，在某房产app上，各区域近期的销量榜首，比如中建梅溪湖中心、明昇壹城等都是有初中配套的学区房。

　　那么在长沙最火的学区房是哪些呢？小编收集了2025年全年长沙部分二手学区房的成交量数据，供大家参考：

　　从片区来看，卖得最好的当属梅溪湖莫属了，梅西青秀、合能璞丽等都销量很好，这主要是因为梅溪湖本身教育资源丰富，近年来师大梅溪湖、长郡梅溪湖、周南梅溪湖等成绩也都非常不错，师梅25年四大率更是达到18%，在长沙应该能排进前20。而且梅溪湖作为“新城”，不管是商业配套还是城市景观，比起老城区都要优秀不少。

　　其他还有市府板块，依托长郡双语的名校号召力，八方小区、钰龙天下一直都是学区房中的“佼佼者”，即使是楼市下行的当下，依然能斩获不俗的成交量。

　　从具体楼盘看，排名前3的则是：怡海星城、钰龙天下、江山帝景，其中怡海星城全年成交量达到165套，甚至较24年还增长了10.7%，随后的钰龙天下和江山帝景全年成交量也有147套和133套。

　　那么这3个学区房到底有什么优势，足以打动众多购房者，站上学区房销量顶端，下面就让我们实地探访一下吧！

　　钰龙配套的学校分别是麓山国际二小和长郡双语实验，其中长郡双语作为长沙的“四大名初”，中考成绩一直稳定得强，25年四大率约为25%，公办普高率约86.1%。对于重视教育的家长来说，单这一条就有足够的吸引力了。

　　小区位于市府中心板块，与长郡双语仅一路之隔，不仅自带学位，而且以后陪读也非常方便。

　　但其他就有些不足了，交通方面，距离最近的地铁站有2.2公里，基本无法考虑地铁出行，只能依赖公交或者开车。商业方面，附近有一个麦德龙、河马生鲜，其他更大的商业，可能得考虑5公里外的万象城。

　　钰龙天下是2011年开始建设的，整体2016年竣工，分为一期和二期，其中一期在2012年陆续交房，二期在2018年交房。共有27栋楼，10栋高层板楼、16栋多层洋房，以及1栋商务公寓楼。

　　高层板楼是33层，高层部分楼间距还是显得有点近，好在高层之间有中心花园，稍稍减缓了拥挤感。

　　钰龙天下的户型以二房、三房、四房为主，现在挂牌的均价一般是2.2万左右。

　　但实际的售价会比挂牌价格低一些，像117平的三房要价是230万，均价已经去到1.97w/平，后续详谈的话，可能还可以谈得更低。

　　而且钰龙天下的售价还分为“有学位版”和“没有学位版”，实际上就是学位今年或者明年可用和学位要等5年到6年的区别。两房如果有学位的，基本上都是在180万左右。如果“没学位”的话，价格就便宜很多，140到150万都有，一般这一类房子的学位要等很久，要到2030年、2031年。

　　三房的价格，一般都在200万到230万左右，有学位和没有学位，价差在40万上下。

　　不过和隔壁八方小区相比，钰龙天下均价少了7000左右，总价也低了不少，对于想追求初中名校，但又不想负担太多的家庭来说，算是一个性价比的选择。从很多家长的反馈看，买钰龙的初衷大多都是为了教育资源。

　　江山帝景配套学校分别是博才建业小学、湖南师大附中博才学士中学。从25年中考成绩看，附中博才学士四大率约14.03%，公办普高率70.59%，成绩在长沙也算是排名前列的。虽然学校成绩不如之前提到的长郡双语，但对比下售价，还是相当拿得出手的！

　　小区位于含浦板块，周边配套也比较成熟，但对于老长沙人来说，这里属实有点偏远了，交通方面，最近的地铁站在洋湖，而且地铁规划也一直“遗忘”这里。商业方面，背靠洋湖，也算是有宜家荟聚、龙湖天街这样的大型商业配套。

　　江山帝景共有196栋住宅，最早一期2008年6月开盘，整体建设跨度从2008年至2021年。其中，哈佛四期竣工于2019年12月，五期交付于2021年9月。

　　小区环境由于建设年份不同，还是有一定差距，近期新建的楼栋品质、绿化风格会更好一些。

　　江山帝景户型也有两房到四房，主力户型是三房，均价来到了8700/平，比起去年均价下降了1千2左右。

　　但江山帝景有学位和“无学位”的房子，价格相差无几，其价差可能还不如楼层和装修的差距大。从实际的房源来看，一般4楼，14楼，18楼这一类才会便宜几万。

　　总体来说，江山帝景主打一个学位不错，且非常有性价比，比起八方、钰龙动则几百万的房价，江山帝景还是要亲民很多。

　　怡海星城的配套学校分为公立和民办，公立小学对口的西湖小学，还有私立小学怡雅小学，初中的话，有民办的怡海中学，业主子女可直接就读，但如果想读公立初中，则需要参与微机派位。

　　25年中考怡海中学四大率约在14%左右，而且25年怡海中学派中率只有77.63%，妥妥的热门民办。

　　不过，小编实际了解后发现，怡海中学配套入学只有一手房才可以，二手房是无法享有配套入学权益的，只能参与微机派位。可以说，就教育资源这一块，怡海星城二手房基本可以“踢出”学区房行列了。

　　而且区位上，怡海星城位于天心区暮云板块，位置比较偏远，出行更多要依赖公交和自驾。

　　但由于怡海星城总价低，租房成本也少，南门出去就是怡海中学，还是有不少家长把怡海星城作为陪读房来选择。

　　怡海星城整体是2016年竣工的，总建筑面积228万平方米，共计89栋小高层住宅，总户数17157户。

　　小区楼龄都不大，属于次新小区，但小区环境和品质只能说对得起这个价格，毕竟怡海星城均价现在只要4500多。

　　户型也主要是两房至四房，一套三房的总价现在差不多是52万到53万，装修比较好的房源，要价也有去到60万的，两房价格只要30—35万左右。

　　整体来看，怡海星城的购房者更多还是出于价格的考虑，毕竟30万就能买一套房，对资金不充裕的普通人来说还是比较有吸引力的。

　　但如果有学位需求的家长们，就不用考虑了，除非是已经确定怡海中学的学位，将其作为陪读房。

　　最后来谈下学区房到底买不买的问题，家长们现在需要考虑的其实主要有两个方面，一个是风险，一个是需求。

　　下面这张图是长沙二手房均价近12个月以来的趋势，可以看到，二手房价格已经从最高的9800/平下降到了8400/平，虽然2025年年末有所反弹，但还无法确定是否已经走出下行周期。

　　所以现在买，有一定的亏损风险，学区房如今只能算作是一项纯粹的教育投资，作为资产投资并不划算。

　　但如果孩子要上小学，或者马上小升初，而且对学校有要求，那么学区房就是刚需，为了追求教育资源的稀缺性与稳定性，相信还是会有很多家长选择为教育资源买单。

　　如果家里是买二套房，那么可以选择购买小户型，两房甚至一房，尽量降低总价；如果是首套房，则建议一步到位，选择大户型，三房或者四房。

　　其次，资金量不多，就不要盲目追求八方、钰龙这样高总价的学区房，可以选择江山帝景，或者梅溪湖区域总价更低的房产，现阶段保住现金流还是非常有必要的。

　　还有高杠杆也是现在不能碰的“高压线”，建议购房首付比例不低于30%，月供金额控制在家庭月收入的30%-40%以内，避免因房贷压力影响家庭生活和工作。

　　说到底，买学区房还是家长们对孩子未来的投资，是对“安居乐学”的朴素追求。对于刚需家庭而言，无需盲目追逐顶级学区的光环，选一套学位稳定、适配生活的房子，让孩子能就近享受优质教育，让家人能拥有安稳的居住时光，这便是逆势中选择学区房的最大意义。